IPO PHN #3: Nieuregulowana sytuacja prawna + nieco rozważań o ryzyku "prawnym" w ogólności

Dziś krótko jeszcze o IPO Polskiego Holdingu Nieruchomości o którym pisałem już tutaj i tutaj. Zajmiemy się jednym z najpoważniejszych czynników ryzyka, jakie towarzyszą decyzji o zakupie akcji tej spółki - a mianowicie nie do końca uregulowanej sytuacji prawnej emitenta.

Ryzyko "prawne"* jest zwykle najbardziej niedoszacowywane przez inwestorów z dwóch prostych przyczyn. Po pierwsze, inwestorzy zwykle nie mają wykształcenia prawniczego i wiele czynników ryzyka po prostu nie znają i nie rozumieją. Po drugie ryzyko takie jest bardzo trudne do modelowania i w praktyce decyzja jest zero-jedynkowa: albo ryzyko jest na tyle duże, że odpuszczamy inwestycję, albo na tyle małe (w naszym mniemaniu), że po prostu je ignorujmy. Moim zdaniem, ryzyko "prawne" powinno mieć jednak wpływ na wycenę spółki. Od strony metodologicznej możemy dodać specjalny narzut na premię za ryzyko rynkowe (co zmniejszy mnożnik dyskontujący, a w związku z tym wycenę) albo zdyskontować wycenę na końcu według zadanej stopy (np. 10% ryzyka materializacji roszczeń). Efekt będzie taki sam lub bardzo podobny.

Tyle wstępu metodologicznego, a teraz przejdźmy do konkretnej sytuacji, a więc IPO PHN. Kluczowe z naszego punktu widzenia informacje znajdziemy na stronach 21-36 Prospektu emisyjnego a więc w podrozdziale zatytułowanym "Czynniki ryzyka związane z Grupą, jej działalnością oraz branżą w której działa". Radzę przeczytać całość. Poniżej zaś najciekawsze fragmenty:

Zgodnie z postanowieniami Ustawy o Komercjalizacji i Prywatyzacji, niektórzy pracownicy, byli pracownicy i następcy prawni takich pracowników i byłych pracowników spółek Dipservice, COBO i Składnica Księgarska nabyli od Skarbu Państwa opcje nabycia akcji w spółce Warszawski Holding Nieruchomości, która powstała w wyniku połączenia Dipservice, TON Agro, Składnicy Księgarskiej,
COBO oraz dwóch podmiotów zależnych: Kaskada, spółki zależnej Dipservice, i Argo, spółki zależnej TON Agro. (...) Uprawnienia oblicza się na podstawie parytetu wymiany ustalonego w planie połączenia, przeliczając uprawnienia do akcji w spółkach łączonych na odpowiednią liczbę akcji w spółce powstałej w wyniku połączenia. (...) W ocenie Spółki, (...) parytet wymiany akcji Warszawskiego Holdingu Nieruchomości został ustalony na poziomie, który doprowadził do wydania przez Skarb Państwa na rzecz uprawnionych osób większej liczby akcji niż ta, do której osoby takie byłyby uprawnione, gdyby wyceny majątków łączących się spółek były przeprowadzone prawidłowo. Nieprawidłowości związane z wyceną majątków spółek, które zostały połączone w Warszawski Holding Nieruchomości, mogą być zatem źródłem roszczeń odszkodowawczych Skarbu Państwa wobec Warszawskiego Holdingu Nieruchomości. (...)

W mojej opinii ryzyko materializacji takiego scenariusza jest niewielkie, przynajmniej w bliskiej przyszłości. Skarb Państwa nawet po IPO pozostaje właścicielem 75% akcji grupy, więc wydaje się szaleństwem kierowanie roszczeń odszkodowawczych wobec własnej spółki (to wygenerowałoby koszty obsługi prawnej po stronie SP oraz Grupy, co ostatecznie też przekłada się na bilans SP). Poza tym kwestie wycen zawsze są problematyczne w sądach.

Inny fragment:

Kontynuując proces restrukturyzacji zatrudnienia w Grupie przeprowadzony w 2011 roku, Grupa zamierza podjąć dalsze działania mające na celu optymalizację zatrudnienia w Grupie, w tym dokonanie dalszej redukcji liczby pracowników w celu osiągnięcia oszczędności kosztowych. Jednakże Spółka nie może zagwarantować, że jakiekolwiek działania w tym zakresie zostaną podjęte,
a jeżeli zostaną podjęte, że przyniosą oczekiwane wyniki, jak również, że Grupa będzie w stanie wynegocjować i uzgodnić z pracownikami lub ich przedstawicielami pakiety świadczeń związanych z restrukturyzacją zatrudnienia w Grupie akceptowalne dla obydwu stron. Niektórzy pracownicy Grupy podlegają ochronie przewidzianej w przepisach prawa m.in. ze względu na wiek, macierzyństwo i pełnienie funkcji w związkach zawodowych, co ograniczało i może ograniczać zdolność Grupy w zakresie restrukturyzacji stanu zatrudnienia. Ponadto nie można wykluczyć, że taka restrukturyzacja zatrudnienia w Grupie będzie wiązała się z poniesieniem przez Grupę znacznych kosztów, które przewyższą zakładane kwoty. (...)

Biorąc pod uwagę szeroko zakrojone plany restrukturyzacji (redukcja załogi do ok. 100 osób, sprzedaż nieruchomości wartych 700 mln zł), może ona generować poważne koszty. Problemy prawne zaś mogą spowodować błędy estymacji tych kosztów...

Dalej:

Grupa jest narażona na nieuniknione ryzyko związane z inwestowaniem w Polsce wynikające z nieuregulowanego stanu prawnego części nieruchomości położonych w Polsce.

Większość nieruchomości Grupy znajduje się w Warszawie, gdzie od dawna trwa problem dotyczący tzw. Dekretu Bieruta, który wywłaszczył posiadaczy nieruchomości warszawskich, aby ułatwić powojenną odbudowę miasta. Teraz własność tych nieruchomości może być sporna, a dawni właściciele zgłaszają się o odszkodowanie. To bardzo poważny czynnik ryzyka.

Dalej:

Ze względu na znaczną liczbę nieruchomości wykorzystywanych przez Grupę na podstawie umów użytkowania wieczystego, Grupa nie jest w stanie zapewnić, iż spełniła w przeszłości i spełnia wszystkie zobowiązania określone w takich umowach. W związku z powyższym, Grupa nie może wykluczyć ryzyka wypowiedzenia takich umów przez Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub ich związki będące stroną takich umów przed upływem okresu, na który zostały zawarte. Takie ryzyka istnieją w szczególności w przypadku jednej z działek wchodzących w skład nieruchomości przy ul. Świętokrzyskiej 36 (wytł. moje BW). Ponadto Grupa nie może zapewnić, iż wszystkie zawarte umowy użytkowania wieczystego zostaną przedłużone na kolejne okresy, jak również że nie zostaną rozwiązane w następstwie roszczeń reprywatyzacyjnych lub innych roszczeń o zwrot takich nieruchomości. (...)

Ważne ryzyko, szczególnie, ze dotyczy sztandarowej inwestycji PHN, która ma wyglądać tak:

zdjęcie: phnsa.pl

Jak widzimy, oszacowanie ryzyka prawnego, szczególnie w grupach o skomplikowanej strukturze i przeszłości, jest niełatwe. Nawet jeżeli nie jesteście w stanie prawidłowo ich ocenić, warto przynajmniej przeczytać czynniki ryzyka w prospekcie! Pamiętajcie o zasadzie: nie inwestuj w coś, czego nie rozumiesz!

P.S. Ważna informacja, podana dziś przez Parkiet: Inwestorzy instytucjonalni ostro negocjują cenę. To dla nas, szaraków, dobra informacja, bo również nasza transza zostanie być może sprzedana taniej. Wydaje się, że powtarza się tutaj scenariusz przy IPO Aliora, gdzie instytucje kręciły nosem na dużą ofertę, a już handel na rynku wtórnym pokazał, że ich ocena spółki jest znacznie lepsza.

_____________

* W literaturze dotyczącej zarządzania ryzykiem, ryzyko prawne określa się nieco inaczej. Nie chcę wchodzić tutaj w szczegóły, sygnalizuję jedynie Czytelnikowi, że używane w niniejszej notce wyrażenie "ryzyko prawne" jest używane zgodnie z potocznym, intuicyjnym jego rozumieniem.

IPO PHN: czy warto?

Zgodnie z dobrą tradycją zapoczątkowaną na tym blogu w grudniu serią wpisów o IPO Alior Banku i Czerwonej Torebki, przyjrzymy się teraz bliżej kolejnej ofercie publicznej która właśnie się rozpoczęła - mowa o najbliższym debiucie Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. Co nieco, wstępnie, była już o tym mowa tutaj.

FAKTY: Pojawił się już prospekt emisyjny, znamy też maksymalną cenę w transzy detalicznej - 26 zł za akcję, co daje wycenę ok. 1,1 mld zł. Z innych ciekawych newsów - komunikat o lock-upie dla Skarbu Państwa, który gwarantuje, że w ciągu 360 dni od debiutu nie będzie sprzedawał kolejnych akcji PHN. 

Grupa kapitałowa PHN. Źródło: phnsa.pl

Podstawowa działalność grupy to zarządzania powierzchniami biurowymi i magazynowymi. Grupa prowadzi też działalności deweloperską poprzez spółkę zależną Agroman, działającą od 1997 w Warszawie. 

Wspomniana wycena 1,1 mld zł jest podejrzanie niska. Dość chyba powiedzieć, że we wrześniu 2012 roku (sprawozdanie niebadane przez biegłego rewidenta), aktywa spółki wynosiły 2,341 mld zł, przy zadłużeniu na poziomie zaledwie 412 mln zł (co daje aktywa netto na poziomie 1,9 mld zł). Zadłużenie odsetkowe spółki to zaledwie 2,1 mln zł. Dlaczego więc wycena jest niższa od wartości aktywów netto i to o dobre 40%? Skąd taka tania oferta, skoro jeszcze kilka dni temu, analitycy wyceniali spółkę na 1,15-1,7 mld zł?

Odpowiedź kryje się pewnie już w tak rozstrzelonych wycenach. Bardzo trudno oszacować prawdziwą wartość aktywów grupy. W spółce trwa głęboka restrukturyzacja, zarząd planuje zwolnić sporo ludzi i sprzedać nieruchomości warte nawet 700 mln zł. To może sugerować, że w szafie bądź co bądź państwowej spółki kryje się kilka trupów. Z drugiej strony portfolio spółki robi wrażenie, a nieruchomości w Warszawie, Wrocławiu i Gdyni mają duży potencjał rozwoju.

Plan zagospodarowania terenu przy Świętokrzyskiej 36 w Warszawie. Chyba daleka jeszcze do tego droga, na razie na rondzie trwają prace związane z budową metra. Zdjęcie: phnsa.pl

Warto też zwrócić uwagę na bardzo silną wrażliwość wyniku finansowego na zmiany wyceny nieruchomości wchodzących w skład portfela grupy. Grupa straciła w I-III Q 2012 roku 143 mln zł netto, ale aż 184 mln zł to odpisy z tytułu zmiany wyceny godziwej (spółka wycenia nieruchomości inwestycyjne w wartości godziwej, co pozwala "zarabiać" na wzrostach cen, ale powoduje też głębokie "straty" w okresach takich, jak obecnie, a więc spadku cen nieruchomości). W mojej ocenie czynnik ten ciąży obecnie in minus na wycenie, co niekoniecznie ma uzasadnienie fundamentalne. Horyzont inwestycji w nieruchomości przez spółkę jest bardzo długi, a to oznacza, że nawet 4-7 letnie trendy cenowe na rynku nieruchomości nie są dla niej wielkim problemem. Bazę kapitału własnego spółka ma pokaźną, co pozwoli jej przetrwać trudne czasy. Ważne, że jak wspomniano na początku, spółka praktycznie nie jest zadłużona.

Stąd poważnie się zastanawiam, czy nie zainwestować własnych pieniędzy w debiut. Co prawda czynniki pozytywne, o których pisałem wyżej, ważą znacznie więcej w przypadku inwestycji długoterminowej, ale wycena jest o tyle atrakcyjna, że i na sam debiut można patrzeć z umiarkowanym optymizmem. Tym bardziej, że podana cena 26 zł to cena maksymalna, a przykłady Aliora i Czerwonej Torebki pokazują, że emitentom trudno jest obecnie uzyskać ceny maksymalne.

Oczywiście z decyzją warto poczekać do ostatniej chwili (tj. do 1 lutego, kiedy kończą się zapisy), bo po pierwsze oznacza to mniejszy koszt alternatywny (kasa zamrożona na krócej), a po drugie niewykluczone, że pojawią się nowe ciekawe fakty i analizy. 

Decyzja, jak zawsze należy do Was.

Informacje przedstawione na tej stronie internetowej są prywatnymi opiniami autora i nie stanowią rekomendacji inwestycyjnych w rozumieniu Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 roku w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców (Dz. U. z 2005 roku, Nr 206, poz. 1715) .

Wszystkie przedstawione na niniejszej stronie opinie są prywatnymi opiniami autora i nie należy ich utożsamiać z opiniami lub stanowiskiem reprezentowanej przez niego instytucji.

Problemy Hiszpanii, problemy hiszpańskich banków

Przypominam, że to już drugi wpis który ściśle dotyczy hiszpańskiego rynku, poprzedni, z 10 maja zapowiadał konieczność dokapitalizowania hiszpańskich banków kredytujących rynek nieruchomości [Hiszpania: czekamy na bailouty], dziś jest to już rzeczywistością. Jakie są implikacje dla inwestorów i o co chodzi w iberyjskiej układance? Zapraszam!

Hiszpanie szybko ochłoną po wczorajszym wielkim sukcesie, bo czekają ich jeszcze większe problemy gospodarcze niż te, z którymi borykali się do tej pory. Niedawno rynek obiegła wieść, że ministrowie eurostrefy zgodzili się przeznaczyć na dokapitalizowanie (czytaj: nacjonalizację, czyli scenariusz znany choćby z kryzysu nieruchomościowego w USA, ale i w europejskich państwach) hiszpańskich banków kwotą 100 mld euro. Uznano to za świetną wiadomość, jako że według "niezależnych audytorów" wystarczy w zupełności 62 mld euro. Problem polega na tym, że są to dopiero wstępne szacunki, a skala hiszpańskich problemów raczej będzie się powiększać, niż zmniejszać. Wygląda bowiem na to, że ceny nieruchomości w Hiszpanii nie znalazły jeszcze dna. Jeszcze w maju 2011 r. dynamika spadków cen nieruchomości wynosiła 5,9%. W maju 2012 r. - już 11,1%.

ceny nieruchomości w Hiszpanii, ujęcie bezwzględne (wartości indeksu). Źródło: tinsa.es

ceny nieruchomości w Hiszpanii, ujęcie r/r. Źródło: tinsa.es

Uważni czytelnicy bloga pamiętają, że jeszcze w maju JP Morgan ostrzegał, że sama Bankia (największy kredytodawca w Hiszpanii) ma około 36 mld euro "problematycznych aktywów".

Wyniki pogłębionego audytu banków hiszpańskich poznamy 31 lipca, a więcej konkretów w sprawie pomocy eurogrupy 9 lipca. Tymczasem już dziś znamy reakcję rynków na hiszpańskie problemy, którą odzwierciedlają rentowności madryckich papierów rządowych. Poniżej - wyniki ostatnich aukcji.

Zapadalność	Obecna rentowność	Poprzednia rentowność
5 lat	6,072%	4,960%
3 lata	5,547%	4,876%
2 lata	4,706%	2,069%
6 miesięcy	3,327%	1,737%
3 miesiące	2,362%	0,846%

I jeszcze rzut oka na wykres z rynku wtórnego:

źródło: bloomberg.com

Już teraz koszty obsługi długu rosną w tempie zastraszającym, stawiającym wypłacalność państwa pod znakiem zapytania. I bez tego Hiszpanom niełatwo jest spiąć budżet, a te zmiany każą przypuszczać ponadto, że niezbędne będą dalsze cięcia wydatków w celu zrównoważenia fiskalnego. To z kolei przełoży się na dłuższe wychodzenie z recesji, pogłębienie gigantycznego bezrobocia i coraz bardziej będzie przypominać scenariusz grecki... Zgoda z Krugmanem, przynajmniej w części dotyczącej tezy, że pompowanie gotówki do banków niewiele pomoże.

Hiszpańskie nieruchomości: czekamy na bailouty

To właściwie mógłby być kolejny wpis dotyczący rynków nieruchomości (linki: część 1 i 2), ale tym razem spojrzymy na hiszpański rynek, i z nieco innej perspektywy, wracając jednocześnie do tematu LTRO. Gdzie są pieniądze pożyczone przez EBC i, w związku z tym, jakie aktywa zabezpieczają te pożyczki?

Zacznijmy od początku. Hiszpania zmaga się z załamaniem na rynku nieruchomości, podobnym do tego, który zaatakował USA 5 lat temu. Różnica polega jednak na tym, że Hiszpania nie ma własnego banku centralnego (w tradycyjnym znaczeniu),  i nie może zareagować podobnie jak FED, czyli zmieniając stopy czy refinansując długi. Polega w dużej mierze na działaniach EBC. EBC oczywiście stara się Hiszpanii pomóc, po to też przeprowadziła dwie rundy LTRO. Niestety, nie ma nic za darmo, a złe kredyty odnajdą się w bilansie EBC i rządu hiszpańskiego.

Wygląda na to, że hiszpański rynek wciąż szuka swojego dna. Coraz silniej odczuwają to banki, które finansowały boom na nieruchomości w pierwszej dekadzie XXI wieku. Pojawiają się informację o koniecznym bailoucie banku Bankia, powstałego pod koniec 2010 jako skutek połączenia siedmiu regionalnych instytucji. 

Co ciekawe, Bankia jest trzecim pożyczkodawcą w Hiszpanii, ale posiada największe aktywa kredytowe. W dzisiejszych warunkach - są to głównie "złe długi". W kwietniu nasiliły się spekulacje o konieczności dokapitalizowania banku przez rząd. Premier Rajoy:

If it was necessary to reactivate credit, to save the Spanish financial system, I wouldn’t rule out injecting public funds, like all European countries have done. (źródło). 

Mowa o 7-10 miliardach euro dla Bankia (hiszpański budżet przecież ledwo się spina, a informacje o dotowaniu bankierów mogą rozwścieczyć tłumy!), podczas gdy szacuje się, że potrzeby kapitałowe banku są znacznie wyższe. Według JP Morgan:

Bankia had €36bn problematic assets as of 4Q11, or 17.4% of total, with a low coverage ratio (36%) and more will be needed to adjust the bank’s balance sheet to health, in our view. We consider the developer portfolio requires provisioning above 55% to be more realistic, or an extra €6.9bn. 

Bankia would have a €10.6bn capital shortfall in our stress scenario. The result of our stress test on Bankia’s loan book leads to a €8.7bn capital deficit, where we include the full impact of Basel III, severe deterioration of the loan book and 21% of the Spanish debt banking book. This alone is over 2x Bankia’s market cap.

Bazylea III (w tym CRD IV) to europejska odpowiedź na ustawę Dodda Franka, wymagająca większych kapitałów własnych od banków.

Problem polega nie tylko na rosnących potrzebach banku, ale całego systemu finansowego Hiszpanii, który przy okazji LTRO stał się jeszcze ściślej powiązany z europejskim ekosystemem finansowym. Złe długi z hiszpańskiego rynku nieruchomości będą infekowały kolejne banki, które już teraz mają swoje problemy, a których kredytodawcą jest przecież EBC. Tak więc mechanizm transferu wirusa doprowadzi go koniec końców do europejskiego podatnika...

Światem rządzą deweloperzy (część 2: USA)

W poprzedniej notce bardzo pobieżnie przyjrzeliśmy się sytuacji na rynku nieruchomości w Chinach, jednocześnie zapowiadając cały cykl wpisów "deweloperskich". Dziś nieco o rynku amerykańskim, a więc drugim biegunie światowej gospodarki. USA znajdują się w zupełnie innej fazie kryzysu deweloperskiego.

Na początku kilka słów o tym, co obecnie dzieje się w amerykańskiej gospodarce.Tamtejsi ekonomiści za bardzo nie wiedzą jak zdefiniować to, co się tam dzieje. Z jednej strony mamy do czynienia z ożywieniem, co nie jest dziwne, biorąc pod uwagę, że kryzys rozpoczął się dobre 4 lata temu. Z drugiej strony słychać silne głosy, że jest to "najgorsze ożywienie gospodarcze w historii", i że Ameryka, bez dalszego sztucznego wspomagania (czy to operacją Twist 2, czy QE 3*), nie zacznie normalnie (tj. bardziej dynamicznie) odreagowywać głębokiego kryzysu. Czynnikiem hamującym wzrost są: słaba sytuacja partnerów gospodarczych Ameryki (kryzys globalny) która wciąż wywołuje presję na wzrost dolara, i przede wszystkim gigantyczne zadłużenie USA...

pb.pl

Jak na tym tle wygląda sytuacja na rynku nieruchomości? Spójrzmy na trzy wykresy, przedstawiające kolejno: ceny nieruchomości w ujęciu nominalnym, realnym i tzw. Price-to-Rent Ratio (czyli współczynniku, który mierzy stosunek kosztów wynikających z kupna mieszkania względem kosztów wynajmowania go przez całe życie):

Ceny mieszkań w USA w ujęciu nominalnym (źródło: calculatedriskblog.com)

Ceny mieszkań w USA w ujęciu realnym (źródło: calculatedriskblog.com) 

Price-to-Rent Ratio (źródło: calculatedriskblog.com)

Na niebiesko zaznaczono okresy recesji.

Wnioski:
1) Ceny w ujęciu nominalnym są na poziomie porównywalny z cenami z połowy pierwszej dekady XXI wieku.
2) Ceny realne spadły jeszcze niżej - do poziomu z przełomu wieków.
3) Price-to-Rent Ratio wciąż spada, i jest coraz bliżej poziomu 1,0.

Wykresy nie dają wielkich nadziei na ożywienie rynku nieruchomości, który w przeszłości był ważnym składnikiem pokryzysowego wzrostu gospodarczego. Co ciekawe, wciąż spadający wskaźnik P-t-R, zmierza do poziomu 1,0 a teoretycznie nie powinien go przebić (od góry) na efektywnym rynku, z jednego bardzo prostego powodu: z posiadaniem własnego mieszkania łączy się wiele pozafinansowych korzyści, a więc w sytuacji, gdy koszt finansowy kupna i wynajmu mieszkania jest taki sam, konsumenci zawsze chętniej będą kupować mieszkanie niż wynajmować je.

Historia pokazuje jednak, że wskaźnik P-t-R może utrzymywać się na poziomie niewiele wyższym niż 1,0 przez długi czas. Bliskość tego poziomu nie oznacza więc pewności co do rychłego odbicia się cen. Co więcej, ceny mieszkań mogą spadać dalej w najlepsze przy jednoczesnym spadku cen wynajmu. Taki scenariusz jest nawet bardziej prawdopodobny, z uwagi na czynniki zwiększające podaż (zbliżająca się druga fala masowych przejęć niespłacanych hipotek przez banki - [link 1] [link 2]).

Podsumowując, rynek nieruchomości w USA, choć jest już 4 lata od rozpoczęciu kryzysu, wcale nie wydaje się być bliższy powrotu do prosperity. To z kolei na pewno odbije się na "jakości" wzrostu gospodarczego i jego trwałości.
 
p.s. Inne części cyklu o rynkach nieruchomości:
1. Chiny
za jakiś czas nowy wpis z cyklu - tym razem o Niemczech

p.p.s. zachęcam do polubienia Wykresologii na facebook'u :) stay tuned! 

_____________
* Na marginesie warto zauważyć, że w najbliższym czasie możemy mieć do czynienia z paradoksalną sytuacją, w której giełdy będą reagowały negatywnie na pozytywne informacje z gospodarki USA, gdyż w znaczący sposób zmniejszyłyby one prawdopodobieństwo programu QE3!

Światem rządzą deweloperzy (część 1: Chiny)

Nie Obama, nie kosmici, ani nie Goldman Sachs, światem rządzą deweloperzy!

Oczywiście, że teza celowo mocno przesadzona ;) jednak tkwi tutaj ziarnko prawdy. To właśnie w sektorze nieruchomości (po transferze aktywów do sektora finansowego) rozpoczął się kryzys amerykański. Na przełomie 2011 i 2012 roku jednym z najpoważniejszych czynników ryzyka dla światowego rozwoju jest bańka na rynku nieruchomości w Chinach. Oczywiście, problemy na tych rynkach to bardzo częste składowe wielu kryzysów, a sami deweloperzy należą do najbardziej pro-cyklicznych spółek. W dzisiejszym wpisie [pierwszym z cyklu czterech] postaram się przekazać kilka luźnych uwag na temat rynku w Chinach, a w przyszłości zostaną prześwietlone rynki w USA, Niemczech i ostatecznie w Polsce.

1) Chiny

Zaczynam od Chin, gdyż uważam, że to właśnie sytuacja na tym rynku jest obecnie kluczowa. Chińska "bańka na rynku nieruchomości" doczekała się nawet artykułu w Wikipedii, i od pewnego czasu jest już tematem medialnym. Świadczy to o tym, że ewentualne pęknięcie tej bańki nie będzie dla rynku wielkim zaskoczeniem. Jednakże miałoby to bardzo doniosłe skutki dla realnej sfery - tempa wzrostu PKB w Chinach, a przez to i dla całej globalnej gospodarki. Pęknięcie bańki z pewnością uprawdopodobniłoby scenariusz "twardego lądowania" chińskiej gospodarki.

Chińskie centrum handlowe - widmo: nie ma komu kupić powierzchni handlowej... (źródło: wikipedia.org)

Znamienna jest dość ostra reakcja chińskich władz na pogarszającą się sytuację na rynku nieruchomości. Zdecydowano się na luzowanie polityki monetarnej. Dość nerwowo zareagował też Bank Centralny Chin, stwierdzając na początku grudnia, że "rynek nieruchomości w Chinach znalazł się w punkcie zwrotnym, a banki są zaniepokojone, że wkrótce wystąpi reakcja łańcuchowa na tym rynku." [źródło].

Chińskie problemy nie powinny być zaskoczeniem, a pierwsze ich oznaki pojawiły się jeszcze w połowie ubiegłego roku. Nie powinniśmy spodziewać się raczej jakiejś panicznej wyprzedaży czy załamania koniunkturalnego. Moim zdaniem jednak jest to wyraźny sygnał, że Chinom coraz trudniej będzie utrzymać dotychczasowej tempo rozwoju, tymczasem to właśnie koniunktura w Chinach, wobec słabości USA i kłopotów Europy miała być ostatnim filarem światowej gospodarki w 2012 i 2013 roku.

Na zakończenie: o Chinach trzeba czytać bardzo ostrożnie. Wiele osób się na ten temat wypowiada, ale niestety, ten kraj, tamtejsze realia i specyfikę ciężko zrozumieć. Bywa, że "eksperci" zbyt łatwo oceniają chińskie warunki przykładając tą samą matrycę, co na Zachodzie... Za przykład, moim zdaniem, może służyć bezkrytyczne oceny, że chińskie nieruchomości kupują tylko spekulanci, więc jest to klasyczna bańka. Klasyczna to ona nie jest, bo ceny są kontrolowane przez władze, więc ich spadek z pewnością nie będzie gwałtowny i zaskakujący, prędzej powolny ale stabilny, co jest wersją może i lepszą dla rynków finansowych, ale niekoniecznie dla samej gospodarki (brak efektu katharsis).

W tym kontekście polecam interesujący wpis "insidera" a więc Polaka mieszkającego (chyba) na stałe w Chinach: link

p.s. Chcecie trochę liczb, wykresów i więcej o chińskiej bańce? Przeczytajcie opracowanie Barclays. Zwracam jednak uwagę na datę - początek listopada - a więc jeszcze przed oficjalnymi wypowiedziami chińskich oficjeli co do "pękania" bańki.

p.p.s. inna, duuuuża porcja czytania: o spowolnieniu w Chinach [link]

p.p.p.s.
Inne wpisy z cyklu o rynkach nieruchomości:
2. USA