Światem rządzą deweloperzy (część 2: USA)

W poprzedniej notce bardzo pobieżnie przyjrzeliśmy się sytuacji na rynku nieruchomości w Chinach, jednocześnie zapowiadając cały cykl wpisów "deweloperskich". Dziś nieco o rynku amerykańskim, a więc drugim biegunie światowej gospodarki. USA znajdują się w zupełnie innej fazie kryzysu deweloperskiego.

Na początku kilka słów o tym, co obecnie dzieje się w amerykańskiej gospodarce.Tamtejsi ekonomiści za bardzo nie wiedzą jak zdefiniować to, co się tam dzieje. Z jednej strony mamy do czynienia z ożywieniem, co nie jest dziwne, biorąc pod uwagę, że kryzys rozpoczął się dobre 4 lata temu. Z drugiej strony słychać silne głosy, że jest to "najgorsze ożywienie gospodarcze w historii", i że Ameryka, bez dalszego sztucznego wspomagania (czy to operacją Twist 2, czy QE 3*), nie zacznie normalnie (tj. bardziej dynamicznie) odreagowywać głębokiego kryzysu. Czynnikiem hamującym wzrost są: słaba sytuacja partnerów gospodarczych Ameryki (kryzys globalny) która wciąż wywołuje presję na wzrost dolara, i przede wszystkim gigantyczne zadłużenie USA...

pb.pl

Jak na tym tle wygląda sytuacja na rynku nieruchomości? Spójrzmy na trzy wykresy, przedstawiające kolejno: ceny nieruchomości w ujęciu nominalnym, realnym i tzw. Price-to-Rent Ratio (czyli współczynniku, który mierzy stosunek kosztów wynikających z kupna mieszkania względem kosztów wynajmowania go przez całe życie):

Ceny mieszkań w USA w ujęciu nominalnym (źródło: calculatedriskblog.com)

Ceny mieszkań w USA w ujęciu realnym (źródło: calculatedriskblog.com) 

Price-to-Rent Ratio (źródło: calculatedriskblog.com)

Na niebiesko zaznaczono okresy recesji.

Wnioski:
1) Ceny w ujęciu nominalnym są na poziomie porównywalny z cenami z połowy pierwszej dekady XXI wieku.
2) Ceny realne spadły jeszcze niżej - do poziomu z przełomu wieków.
3) Price-to-Rent Ratio wciąż spada, i jest coraz bliżej poziomu 1,0.

Wykresy nie dają wielkich nadziei na ożywienie rynku nieruchomości, który w przeszłości był ważnym składnikiem pokryzysowego wzrostu gospodarczego. Co ciekawe, wciąż spadający wskaźnik P-t-R, zmierza do poziomu 1,0 a teoretycznie nie powinien go przebić (od góry) na efektywnym rynku, z jednego bardzo prostego powodu: z posiadaniem własnego mieszkania łączy się wiele pozafinansowych korzyści, a więc w sytuacji, gdy koszt finansowy kupna i wynajmu mieszkania jest taki sam, konsumenci zawsze chętniej będą kupować mieszkanie niż wynajmować je.

Historia pokazuje jednak, że wskaźnik P-t-R może utrzymywać się na poziomie niewiele wyższym niż 1,0 przez długi czas. Bliskość tego poziomu nie oznacza więc pewności co do rychłego odbicia się cen. Co więcej, ceny mieszkań mogą spadać dalej w najlepsze przy jednoczesnym spadku cen wynajmu. Taki scenariusz jest nawet bardziej prawdopodobny, z uwagi na czynniki zwiększające podaż (zbliżająca się druga fala masowych przejęć niespłacanych hipotek przez banki - [link 1] [link 2]).

Podsumowując, rynek nieruchomości w USA, choć jest już 4 lata od rozpoczęciu kryzysu, wcale nie wydaje się być bliższy powrotu do prosperity. To z kolei na pewno odbije się na "jakości" wzrostu gospodarczego i jego trwałości.
 
p.s. Inne części cyklu o rynkach nieruchomości:
1. Chiny
za jakiś czas nowy wpis z cyklu - tym razem o Niemczech

p.p.s. zachęcam do polubienia Wykresologii na facebook'u :) stay tuned! 

_____________
* Na marginesie warto zauważyć, że w najbliższym czasie możemy mieć do czynienia z paradoksalną sytuacją, w której giełdy będą reagowały negatywnie na pozytywne informacje z gospodarki USA, gdyż w znaczący sposób zmniejszyłyby one prawdopodobieństwo programu QE3!

Światem rządzą deweloperzy (część 1: Chiny)

Nie Obama, nie kosmici, ani nie Goldman Sachs, światem rządzą deweloperzy!

Oczywiście, że teza celowo mocno przesadzona ;) jednak tkwi tutaj ziarnko prawdy. To właśnie w sektorze nieruchomości (po transferze aktywów do sektora finansowego) rozpoczął się kryzys amerykański. Na przełomie 2011 i 2012 roku jednym z najpoważniejszych czynników ryzyka dla światowego rozwoju jest bańka na rynku nieruchomości w Chinach. Oczywiście, problemy na tych rynkach to bardzo częste składowe wielu kryzysów, a sami deweloperzy należą do najbardziej pro-cyklicznych spółek. W dzisiejszym wpisie [pierwszym z cyklu czterech] postaram się przekazać kilka luźnych uwag na temat rynku w Chinach, a w przyszłości zostaną prześwietlone rynki w USA, Niemczech i ostatecznie w Polsce.

1) Chiny

Zaczynam od Chin, gdyż uważam, że to właśnie sytuacja na tym rynku jest obecnie kluczowa. Chińska "bańka na rynku nieruchomości" doczekała się nawet artykułu w Wikipedii, i od pewnego czasu jest już tematem medialnym. Świadczy to o tym, że ewentualne pęknięcie tej bańki nie będzie dla rynku wielkim zaskoczeniem. Jednakże miałoby to bardzo doniosłe skutki dla realnej sfery - tempa wzrostu PKB w Chinach, a przez to i dla całej globalnej gospodarki. Pęknięcie bańki z pewnością uprawdopodobniłoby scenariusz "twardego lądowania" chińskiej gospodarki.

Chińskie centrum handlowe - widmo: nie ma komu kupić powierzchni handlowej... (źródło: wikipedia.org)

Znamienna jest dość ostra reakcja chińskich władz na pogarszającą się sytuację na rynku nieruchomości. Zdecydowano się na luzowanie polityki monetarnej. Dość nerwowo zareagował też Bank Centralny Chin, stwierdzając na początku grudnia, że "rynek nieruchomości w Chinach znalazł się w punkcie zwrotnym, a banki są zaniepokojone, że wkrótce wystąpi reakcja łańcuchowa na tym rynku." [źródło].

Chińskie problemy nie powinny być zaskoczeniem, a pierwsze ich oznaki pojawiły się jeszcze w połowie ubiegłego roku. Nie powinniśmy spodziewać się raczej jakiejś panicznej wyprzedaży czy załamania koniunkturalnego. Moim zdaniem jednak jest to wyraźny sygnał, że Chinom coraz trudniej będzie utrzymać dotychczasowej tempo rozwoju, tymczasem to właśnie koniunktura w Chinach, wobec słabości USA i kłopotów Europy miała być ostatnim filarem światowej gospodarki w 2012 i 2013 roku.

Na zakończenie: o Chinach trzeba czytać bardzo ostrożnie. Wiele osób się na ten temat wypowiada, ale niestety, ten kraj, tamtejsze realia i specyfikę ciężko zrozumieć. Bywa, że "eksperci" zbyt łatwo oceniają chińskie warunki przykładając tą samą matrycę, co na Zachodzie... Za przykład, moim zdaniem, może służyć bezkrytyczne oceny, że chińskie nieruchomości kupują tylko spekulanci, więc jest to klasyczna bańka. Klasyczna to ona nie jest, bo ceny są kontrolowane przez władze, więc ich spadek z pewnością nie będzie gwałtowny i zaskakujący, prędzej powolny ale stabilny, co jest wersją może i lepszą dla rynków finansowych, ale niekoniecznie dla samej gospodarki (brak efektu katharsis).

W tym kontekście polecam interesujący wpis "insidera" a więc Polaka mieszkającego (chyba) na stałe w Chinach: link

p.s. Chcecie trochę liczb, wykresów i więcej o chińskiej bańce? Przeczytajcie opracowanie Barclays. Zwracam jednak uwagę na datę - początek listopada - a więc jeszcze przed oficjalnymi wypowiedziami chińskich oficjeli co do "pękania" bańki.

p.p.s. inna, duuuuża porcja czytania: o spowolnieniu w Chinach [link]

p.p.p.s.
Inne wpisy z cyklu o rynkach nieruchomości:
2. USA